前两年我听过一个词
叫悲观红利
说当一件事发展的足够悲观的时候，就一定会出现一些利好和趋势
关键在于我们的眼睛的盯着悲观还是盯着红利
为什么说答案在现场，一线有神明
其实就是很多的机会，或许就藏在褶皱之中
房地产这行更是如此
很多人其实习惯做面上的生意，但是很多褶皱中的机会，如果掀开来看，或许就是一块巨大的蛋糕
或许这些蛋糕不那么明朗，或许这些蛋糕换来的代价也是惨痛的
但是
还有什么比现在能够吃到蛋糕更幸福的事情呢
你说对不
01
大家都知道现在房地产交易市场陷入了淡市
不论是一手房还是二手房，不论是房东还是开发商
都是如此
但是就在这种氛围下，因为准备要出售的房子卖的周期越来越长，而且房东自己也不确定房子会以什么价格多少周期卖掉
所以如今上海已经有 20% 的房子选择边租边卖
这个数据还是很超乎我想象的
要知道以前之所以这么多房子都宁愿空关着都不愿意出租，就是房价上涨的幅度要远大过于租赁的回报了
当下当房东想要卖房的同时也选择出租，只能说明房产交易得到的回报对一个个体来说已经越来越小了
而且房源种类越来越多
有机构层面的有政府层面的有二房东层面的
哪怕是房东个人形式的供给量也在快速的增加
包括以前不太见到的以租养租以及以租养老形式的房源最近两年也在市面上大量的出现
所以租赁已经不再是一块小蛋糕，而是一个快速上升的品类
另一头在需求端，也伴随着市场的教育，越来越多的客户也开始知道房子买不买无所谓
什么时候买都行
也因为如此，租房变得更加坚定，各种政策的支持力度也更是夯实了租赁市场
当下主力的租房人群已经不再是我们眼中的那些刚来上海的年轻人了
根据我们的数据来源统计
所有的租赁人群中，30-50 岁年纪已经占据了 60%，也就是我们认为一个城市的中产中坚力量
对于他们而言，未来对于租期要求边长，对于居住品质要求的提升都是大概率事件
大家每天觉得上海一个月二手房交易 1.5 万套觉得很不错了
但是上海一个月租赁的房源在十万套以上，每年租赁成交的房源套数在百万级别以上
这个数字可能比很多人想象的还要大
而且这个趋势从目前来看还在继续膨胀
以前大家认为的租房就是刚需
未来可能买不起房子的客户为了改善也可以去租房，为了住上豪宅也可以租房
不是什么需求都一定要流入购房市场，租赁市场也会同样分流巨大的需求规模
在当下客户强势的时候，只要租赁赛道提供足够好的产品，就能够激活大量的需求
两年前自如的崛起就是如此，最近贝壳开始主打省心租也是如此
以前很多人强调我们的租售比太低了和国外不能比，当时大家一致因为推导是因为房价太贵导致了
但是从目前来看，并非房价太贵，本质上是租赁市场相比较商品房市场更不健全，产品品类更过于单一导致的市场整体租售比一直起不来
未来伴随着需求的崛起，租赁市场的走势毫无疑问会比商品房坚挺很多
02
虽然说趋势是最近两年才开始显现，但是租赁市场的赛道其实已经泾渭分明了
最近七八年的时间，一线城市伴随着租赁并举的大前提下
国家队几乎已经下场完整了整个租赁链条
核心区位的土地，和开发商捆绑开发拿出不错的产品力，后端不太计较利润率的运营模式以及 C 端政府平台的打通 ……
毫无疑问以后租赁崛起最大的获利者就是每个城市的定向职能部门
除此之外，能够活下来的机构，在市场化受住了考验，未来几乎也都是好日子
大家仔细去研究自如的年报就会知道这里面。包括现在的贝壳
大家还是简单的认为贝壳是二手房交易的中介么
这个偏见也该改改了
2024 年上半年二手房交易佣金是 73 亿，但是悄无声息的租赁服务已经做到了 32 亿，增长了 167.1%
就是这一年的变化
这是一个非常夸张的数字，非常非常夸张
但凡做过中介门店的朋友都会知道，一个门店一般租赁都是没事情做的中介或者刚入行的中介才会碰的业务，是一个门店几乎瞧不上的业务
但是如今已经做到了这个规模
换句话来说，现在如果还有谁想要发力做租赁，不论从房源侧还是服务侧入手，好像都已经晚了
03
除了租赁市场呢，褶皱里还有宝藏么
其实还有不少，比如一块业务：美化和装修的业务
之前大家觉得什么是装修的主力需求，一定是一个人买到一套房子之后才会想到装修吧
但是在最近，也同样是因为房地产市场的骤变，激活了两块和装修有关的蛋糕
第一，就是很多房东当自己的房子卖不掉或者实在不愿意割肉的时候
那么他们未来升级自己品质生活的方式，就是把自己现在这套住了一段时间的房子重新装修一下
换不到更好的房，就让自己的房内部装修变得更好一点
这当然也是一种品质升级的模式之一
而且这块的装修往往都会做的很重，愿意投入的金额也会足够
不用担心房子装修这段时间自己怎么住，早就有专门的机构系统性的在考量这个问题了
当然还有另一种的房东装修
就是看到自己的房子在小区里太没有性价比，同类竞争对手太多，又不愿意无底线的打价格战，那么房屋美化也成为了现在很热的一个模式
通过轻装修的方式让整体的房子品相更好一点，以便于未来更好的可以卖出去
如今不少装修市场的崛起，也正是吃到了当下房东的悲观红利
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所以不知道大家能不能感受到这个利益链条的变化
当整个商品房市场的萎缩，围绕着社区本身的存量资产正在爆发出巨大的能量
不论是租赁还是装修，包括物业、家政、托管、养老 ……
这些单点在一个上海每一个都是百亿级别规模的生意
更别说全国范围内了
而且这些提及的并非是预测或者趋势，而是有不少企业下场后亲身感受到的巨大的份额
链家今年调整了中介做租赁的提成以及贝壳发展做圣都装修，本质上都是如此
关于房地产交易本身足够的悲观，但是关于社区围绕着真正资产不动之后的运营，这里面大有可为大把钱可以赚
而关于最为传统的房地产增量市场，本身也只剩下高端类改善类为主导
今年其实是我们工作最忙的一年，忙的我头发都快要掉光了
不少项目都会主动找到我们一起做内容共创
本质上就是想趁着行业转型的时候能够真正树立起自己做高端以及做改善的标签
因为当下这两块的整体市场虽然不好，但是供给侧的供应量更加稀缺
能够引起用户共鸣的就能够实现利润和速度的兼得
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所以其实任何一个时代都是如此
很多人悲观其实也是另一些人乐观的开始
如果我们站在上帝视角再来看待当下种种，不知道各位有什么感受
对于这个赛道当下推动的真正力量到底是什么
本质上还是信任
这也是为什么当下每个品牌都要珍惜羽毛的原因
因为现在房地产本身能够谈得上好买卖的都不是一枪头生意，都不能靠简单的营销展示就能够解决问题的
哪怕包括房地产营销
如果有维权有负面缠身你现在想要对外说自己会做高端其实是没人会相信你的
能够真正做下去就是基于过去从业周期里的信任感
但是话又说回来
如果整体周期内自己的品牌口碑能够得到维护，在当下也就有了转型发力做更多品类的可能性
太阳底下无新鲜事
房地产哪还有什么新道理可以分享，无非就这么点事，对于客户现在来说也是如此
房子卖不掉，本质上和其他无关，就是现在供应的房子大家不需要
租赁有人规模做出来了，装修有人规模做出来了，就是因为在这里得到更好的服务和体验
仅此而已
咱们这行这些年已经走了不少从业者了，留下的都是幸存者，而当下的幸存者在重新审视这个行业，除了想想到底要吃什么红利之外
或者还需要想想怎么吃以及靠什么吃
最好的方法
当然是靠本事吃
