房地产模式重构：逻辑与方向
房地产业在中国经济中占据重要而独特的地位。加快构建房地产发展新模式不仅是解决当前困境的关键，也是推动中国经济向创新驱动转型的重要举措。近期，中国人民银行出台了一系列政策，如降低存量房贷利率、下调二套房首付比例等，旨在减轻居民房贷负担并提高购房积极性。2024年9月26日的中共中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，强调调整住房限购政策，为未来市场指明了方向。房地产模式重构：逻辑与方向！
1998年，中国启动了房地产市场化改革，受益于经济增长和城镇化进程加快，房地产市场迅速扩张，不仅改善了居民住房条件，还成为经济增长的重要驱动力。然而，旧模式下的弊端逐渐显现，需要新的发展模式来应对。
业务重心从“住房短缺”转向“结构优化”。经过多年发展，中国的人均住房面积显著增加，住房自有率也位居全球前列。随着人口结构变化，主力购房需求接近顶峰，但改善性需求和新市民群体的住房需求仍然旺盛。
住房供给方面，需从以售为主转向租购并举。目前，保障性住房供应不足是短板。未来应加大租赁市场的培育，实现租购同权，通过税收和融资优惠鼓励租赁房源供应，并保护承租人权益。
土地制度上，应从人地分离转向人地挂钩。过去的人地分离模式导致供需错配，未来应允许跨区域用地指标交易，合理增加一线城市的居住用地供给，提高土地利用效率。
房企运营模式需从“三高”转向“持有+服务”。传统的高负债、高杠杆、高周转模式难以持续，房企应转向租赁、轻资产经营等新模式。
房地产新发展模式对融资模式提出了新要求。城市更新项目周期长、回报低，需设计针对性金融服务。养老地产和新市民的信贷需求也应得到更多关注。金融支持租赁性住房需创新，REITs等工具的应用将有助于盘活存量资产。
当前，我国房地产行业仍有巨大潜力。为平稳转型，需重视激发需求、控制增量。具体措施包括降低存量房贷利率、满足房企合理融资需求、全面取消限购政策以及审慎推出房地产税。同时，构建可持续的保障性住房金融体系，提高城市更新项目的吸引力，并创新使用REITs工具，助力房地产企业投融资模式转型。房地产模式重构：逻辑与方向！
