本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：远山，题图来自：AI 生成
文章摘要
10 万亿化债专款用于城市基建和隐性债务置换。
• 专款将助力公建、道路等城市基建发展
• 多地启动商品房回购，推动去库存
• 各省积极争取化债额度，缓解债务压力
最近，大家都在轰轰烈烈讨论 10 万亿专项化债款的事。
主要是关心专项款怎么用，以及接下来都会给谁用。
常说的 ” 专款专用 “，意味着这些资金只服务于特定目的。
据业内统计，今年的新增专项债限额，堪称历年来规模最大，也在各种政府工作报告中被反复提及。
图源：泽平宏观
此次新增的 6 万亿，计划分 3 年、每年 2 万亿，用于置换地方政府目前的隐性债务。
还有一笔 4 万亿是从今年起，连续 5 年、每年 8000 亿，来补充政府性基金财力，也是专门用于化债。可以用来发展公建、道路、水利在内的城市基建，当然也和房地产密切相关。
那么具体而言，又有哪些城市可能会在这次化债潮中脱颖而出呢。
一
这次跑在最前面的，没想到是广东。
化债新闻发布会在 8 号下午刚举办，广州省住房和城乡建设厅就宣布，省内首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金，已经在 4 号落地广州。
由农业发展银行广东省分行，精准向广州黄埔区的 ” 五村七片 ” 城中村改造项目，发放了 1071 万元的专项借款，专门用来收购存量商品房用作村民的安置房。
据官方介绍，这个改造项目规模庞大，总投资高达 155 亿元，涉及到的征地面积 177.78 公顷，需要安置的村民 4167 户。这笔钱还只是一个开始，农发行和国开行还将陆续发放首期 2 个多亿的专款。
不过，专款并不是直接以现金的形式，给到村民手中，而是通过熟悉的房票发放。在当地房票的 ” 房源超市 ” 中挑选，村民再分批进行购买兑换。
目前已有 17 个楼盘上架备选，涉及海珠、白云、花都、番禺等多个区。
图源：广州规自局公众号
预计首期专款试点全部落地后，可以帮助约 1100 户村民早日乔迁新居，占到项目村民总数的约四分之一。
广州一家房企相关负责人向媒体表示，” 我们有两个城中村改造项目也准备申请这样的专项借款 “。
毗邻广州的佛山，也刚宣布首笔专项借款 11.9 亿元落地。针对的是南海区黄岐东秀城中村改造项目，同样也由两家政策性银行进行专款发放，用来购买存量商品房用作安置房。
广东省厅表示，接下来深圳、东莞、珠海、惠州、中山等城市，也将动员更多项目，用购买存量商品房的方式解决安置住房问题，申请专项借款，帮助 ” 去库存 “。
紧跟着的第二个省份是河南。
省财政厅发文称，将在 11 月 15 日发行今年省政府再融资一般债券（五期）和再融资专项债券（十一期
）。
图源：河南财政厅
后者共有 318.169 亿元，明确将用于 ” 置换存量隐性债务 “。
河南官方在 10 月底发布的报告也明确表示，要 ” 用足用好中央较大规模置换存量隐性债务的政策机遇 “。
二
接下来哪些城市更可能获得化债专款？
除了广东和河南，这两个已经有落地或接近落地的省份外。还有多个省份也在近期公开表态，将积极争取隐性债务置换额度。
10 月底，江西省印发若干措施，其中在部署积极化解债务风险方面，也强调要大力争取中央支持，并指导市、区、县调整化债资金来源。
11 月初，福建省福州市召开相关新闻发布会，也指出要高效运用各类债券工具，以更大力度置换隐性债务。
总的说来，不同省市经济发展水平、财力、地方债务规模不同，决定了各自的债务风险级别不同。
像我们熟知的经济大市和财政净贡献大市上海和北京，还有山西、海南、西藏和新疆这些地方的债务压力相对较小。
图源：华创证券
在这几年纷纷宣布全市或省内区域，已率先完成隐性债务 ” 清零 “，实现 ” 轻装上阵 “。
接下来，这 10 万亿额度的分配，大概率会考虑各地的压力，优先向隐债规模大、偿债压力大、到期偿还困难大的地区倾斜。
主要集中在中西部和东北地区，如贵州、青海、甘肃、吉林等省份。
事实上，去年发布的《国务院办公厅关于金融支持融资平台债务风险化解的指导意见》，又被称为 “35 号文 “，文件的主旨是支持重点省份的融资平台，在 2023 年和今年积极化解存量债务。
这些重点省份分别是：天津、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏。
图源：华创证券
从官方层面明确了当下 12 个省份，债务压力比较重，而且与当地的经济和财力不相匹配。
被点名的部分省份城市，这两年正在拼命化债，就为了早日退出这份重点名单。
代表的就是直辖市之一的重庆，不仅首度明确制定了 “1+N 化债方案 “，而且从各个层面严控地方债务，包括停建缓建部分投资项目。
效果自然也非常明显，去年年底共有 24 个区县的城投债务率实现下降。
重庆部分区县债务数据，图源：广发固收
天津也因为区域债务风险过高，而备受市场关注。
去年开始不断完善政府债务管理制度，推行债务置换及国企混改，发行特殊再融资债等在内的一揽子化债措施。
在短期内，取得了债务期限拉长、成本降低等突出效果。
以此看来，名单中剩下的 10 来个省份，有望争取到更多化债专款的支持，进一步降低流动性风险和财政压力。
其中像云南和广西，都披露了今年 ” 特殊 ” 新增专项债的额度有所增加。
三
说完了重点省份，它们拿到化债专款后，将如何帮助政府减压松绑呢？
很重要的一点，就是要推动以房地产为代表的重点行业更好发展，一大举措就是回收存量地块。
据自然资源部最新公布，各地可以自主回购未开发的地块。
以企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地为主，而且地收回来之后，当年不再进行房地产开发。
回购款主要通过发行土地收储专项债的形式，最早可能在今年年底或明年年初发行。
这样一来，不仅切实为地方的城投公司和平台减轻负担，而且对 ” 去库存 ” 有重要意义。
还有我们之前提到的，最近很多地方的 ” 拆迁大潮 ” 又启动了，在定向资金的支持下，从上海到成都、武汉、南宁的更新步伐得以加快，伴随着 10 月 17 日新公布的重启货币化改造城中村政策。
还将有更多城市获得定向支持，为市场提供更多 ” 真金白银 ” 的购买力。
再来看房地产老生常谈的 ” 去库存 ” 问题。
部分城市数据显示，目前上海、杭州、合肥等地的楼市比较健康。
去年新推案去化率、新推案成交占比双双超过 60%，卖的主要是新房。
但是佛山、南京、广州、南宁，几乎一半多的房源，都是 2022 年的存量房源。因此除了土地回购外，各地还在酝酿存量商品房的回购方案
不少城市已有行动，比如苏州、郑州、济南，2022 年就开始下场收购商品住房，用作人才公寓和各类保障房。
今年以来，更是先后有数十个城市加入到了政府回购的行列。
杭州则是挑选了临安区，率先启动回购，要求房源的户型不超过 70 平方米，并要以整栋为单位，满足现房或一年内具备交付条件，车位配比也要够。
速度更快的重庆，首个回购的商品房转作租赁住房项目，已于 6 月 23 日投入使用。一共 95 套房源，面积都在 35 平方米左右，租金月 1500 元，家具家电齐全，拎包入住。
要知道，早期很多回购都是政府自掏腰包，收的房屋数量有限。
苏州一个市加起来也不超过 1000 套，在全市总的库存中显得较为有限。要求也比较严格，多集中在好地段的小面积商品房。
现在有了专项债的支持，后面地方政府就能用更多的资金，加速收储的力度和速度，同时控制土拍数量、减少新建商品房，就可以双管齐下，进一步优化供给端，以稳定楼市。
四
这一个月以来的最新政策，有降利率、降首付，还有降契税和增值税，可以说都是实打实对购房者的利好，直接能感受到的。
但其实背后还有下场回购土地、商品房等多重化债举措。
这一切的大力回购和城市更新发展，都离不开专项款的投入。
更何况，这次的资金格外给力，持续时间久，涉及的省市范围也足够广。
专项债券的发行规模和领域也会继续扩大，在存量之外还会支持新增土地储备。
化债的本质是化解风险。
有理由相信，更多的城市将因为此次 10 万亿化债专款，有了全新的机遇。
化债带来的红利也与我们每个人的生活息息相关。
