关于当下一手市场的情绪我想已经不用说太多了，周末去售楼处、中介门店走一圈，各位的体感会非常清晰，就在上周，同一天内的 2 位中介，不约而同推荐我去看郊区的新盘。
在我犹豫的几秒钟，中介便开始积极介绍起来：郊区新房可以选择的面积更大，房龄更新。
他特别强调现在买新房很划算，售楼处有打折，算下来多则省个三四十万，少则也有几万十万。
确实，我们知道现在新房不好卖，也知道郊区新房更不好卖，但这太笼统了，具体不好卖到什么程度？似乎还没有一个确切的结论，作为从业人员，不能仅仅从体感、情绪上来说话。
所以今天我们为各位调取了最新的海量数据，通过货真价实的成交数字，来回答这个问题。
01
一边豪宅火速日光，一边郊区新盘无人问津，这就是当下上海一手市场的两极处境。
各位还记得两个月前，我们盘过上海豪宅一个月卖了 400 多亿，前几天，徐汇滨江均价 13 万 + 的豪宅又当天日光。对比之下，郊区新盘真的有点凄凄惨惨，形成如此参照的因素也很好判断，几乎摆在了明面上。
首先，郊区一手库存是真的多，先来看官方网站给的一组公开数字：
来源：网上房地产 11 月 20 日数据
今年上海全市可售住宅约 6.6w 套，而外环外是比重最高的一个区域，共 5.3w 套，占了总量的绝对大头，高达 81.45%。
具体到外环外各区的新增供应来看，我也列了一个明细表，为了让数据更集中突出，浦东外环外我直接筛选出了典型区域临港的数据，说实话真的有点吓一跳：
注：浦东仅呈现临港新区数据，数据来源兔博士
闵行和宝山 2 个区，今年供应量都是破万级别，紧接着就是五大新城所在的区域，供应量也不可小觑。
我算了下，今年总量已经达到 53757 套，和网上房地产的数据有点出入但不是很大。
那如果再往前数两年呢？这就是高库存的第二个因素了，郊区还有大批量的次新盘仍在滞销。
先来看一组非常直观的数据对比：
数据来源：兔博士
近三年， 郊区新盘每年都是供大于求的状态，而且需要注意的是，这里的库存不是简单拿供应量减去成交量就可以了。
我们做个假设，比如 23 年的实际库存情况，是前一年剩 3 万套没卖完的基础上，当年又新增了 8 万多套供应，所以当下郊区新盘的对手，不仅是同期项目，还有不少这种 ” 留堂生 “，肉眼可见整个一手库存是越积越多了，但成交量却一直在缩水。
今年前 9 个月上海新房成交面积共 475.5 万方，同比下跌 32%，10 月靠政策拉回来了一波，但放眼全年，成交还是普遍困难。
把目光聚焦到郊区，难度更是重量级，为了让各位看得更直观，我特意把今年成交数据和供应做了个对比：
注：浦东仅呈现临港新区数据，数据来源兔博士
如果要给这份数据做个排名，就是这样：
图源：真叫卢俊
这么一对比，水面下的问题是不是就逐渐浮上来了。
比如今年当之无愧最难卖的郊区是宝山，供应量接近 1.2 万套，目前为止却只有 4500 多套成交，供销比达到 2.52，只卖了大概三分之一。
其次是松江和闵行，供销比都超过了 2，也是上海难卖的郊区前三，而比较特殊的临港，供销比只有 0.77，看似成交大于供应，实际情况却是前几年同质化产品扎堆供应太多，去化能力不足，所以今年还在陆续卖，加上今年临港也有意放缓了供应节奏，看起来供销比就没那么大了。
整体来看，现在郊区新盘市场就是这样，一边是持续增量的供应，一边是卖不动的房子，也难怪中介推盘的时候，都会重点提到折扣力度了。
02
数据之下，是郊区新房真实的价格困境。很多郊区项目都是顶着价格在卖，如今也是真的顶不动了。
所以各位去外环外的售楼处走一走，会发现郊区开发商为了卖掉房子，真的只剩一条路可走：卷价格，于是很多新盘推出了这样的房源，折扣价直接低于 95 折。
昨天看到一家楼盘的优惠广告，直接放出了 92 折的房源消息。
据公开信息整理
之前上海明文规定新房销售的降价幅度不能超过备案价的 5%，所以 95 折其实是一手房销售的一个防线，而这个防线现在显然是有些守不住了。
我查了下网上房地产的公示，去年到今年这个项目 5 次取证房源加起来一共 1721 套，目前还剩 699 套没卖完。打折房源也是去年拿证的一批，卖了快一年到现在还有剩余，也看得出开发商压力非常大，打起折来并不手软。
来源：网上房地产
我算了下，目前 7 套小户型房源的折后最低均价仅 3.39 万 /m²，而同板块一公里外的竞品新盘，价格还在 4.2 万 /m² 的线上，价差接近 1 万 / 平了。
除了本身就在安亭外，这个盘离地铁口也并不近，直线距离就有 2.4 公里，区位、地理属性上都不算优质，算是郊区新盘不好卖的一个典型案例。
而剩下的大部分郊区新盘，虽然坚守 95 折的销售政策要求，实际上各项叠加优惠也不少，算下来早已不只 95 折了。
我跟各区域的中介聊下来，很多新盘的真实折扣情况都不太一样，不过最夸张的就是临港。
目前临港 102、103、105 三个片区中，103 的折扣力度是最大的。
大到什么程度呢？
某个靠海新盘的一套百平三房，95 折之外，足足有68 万返现，是不是很夸张，但这就是聊下来的真实数字。
除了这个特例，临港大部分在售新盘都有折扣 + 返现，以及其他团购优惠，一样情况的还有嘉定某盘，表面上是给 95% 折扣，但中介告诉我会额外再加 30 万返现。而且这个额度是最近才有，之前返现只有十几万。
还有一些新盘，除了 95 折还会在一些角落想办法加福利，除了车位抵用券、赠送软装包之外，还直接送黄金，再加上老带新返佣，只能说价格吸引力确实拉满了。
看下来这些疯狂打折的新盘，其实都有一个共同的特点：远郊、远地铁盘，要么就是地铁还在规划中，三五年看不到落地，而那些愿意在郊区买房的家庭，大多有更强烈的通勤需求。
除非客户就在附近工作生活，否则就当下的市场来看，这类新盘注定不好卖。
03
不过也有意外发生，郊区地铁盘竟然走出了独立行情，这也是今年市场上唯一能与豪宅火热程度相媲美的新盘了。
8 月底至今入市的几个批次中，认筹率过百的新盘为 23 个，而让我没想到的是，这 23 个新盘中出现了一些变数。
各位注意下我标黄的部分：
据公开信息整理
有 5 个来自郊区的地铁盘，共 9 个批次，均达到了超过 100% 的认筹率，而且大部分排名都很靠前，有的甚至触发了积分，一批次卖完二批次还是抢空的程度，根本不够卖。
这种战绩已经完全不输新天地和徐汇滨江的豪宅了，尤其像曹路、浦锦这些地方的远郊盘，现在都要排队去抢了。
什么情况？不是说郊区新盘不好卖吗？
事实上，这几个新盘确实算当下一手市场的个案，尤其是曹路，往东几公里就是东海海岸，几乎快出上海了，大家印象里的，这个板块的标签就是：动迁、火葬场，这些年虽然在搞成片开发，但城市界面总体还是属于县乡气质那一挂的，板块内仅有的商业能级也有限。
我整理了曹路今年部分在售的几个新盘，除了触发积分的金海汀雲台，其余项目显然没能逃过大环境的压力，今年卖得都不怎么样，而同一个板块内形成如此落差的原因，只有一个：轨交。
最近的就是 9 号线和 12 号线的换乘站金海路站，只有 900 米左右；旁边 14 号线距离 1.5 公里，还有在建的崇明线一期，名副其实的 4 轨盘，所以通勤旁边的金桥和张江都十分方便，又紧靠外环，进入市区的选择也更多。
而建发联发青云上和涌潮府已经逼近东海岸了，目前没有轨交优势，只能期待在建中的 22 号线了。佩玛山丘的定位则有些为时过早，和目前板块的刚需气质有点不搭。
综合下来，整个板块内金海汀雲台几乎没有同量级的竞品，而且这种背靠轨交打出逆势战绩的，还不只曹路一个板块。
发现了么，今年认筹火爆的远郊盘，基本都离不开轨交的加持，唐镇、泗泾就不用说了，一直属于置业、通勤的热门板块，连远郊地带的奉贤新城都在今年卖出了早几年倒挂时代的气势，认筹率 150%，闵行的大华星樾更夸张，前后 2 个批次一共 251 套房源，两次认筹率分别是 290%、300%，也就是差不多 3 个人在抢一套房子，完完全全地靠运气。
所以说不是现在的一手客户没需求，而是他们的选择更精准了，尤其在今年的市场下，谁占了轨交流量，谁就更能抓住一手客户的心。
04
所以关于当下一手市场，我们其实不习惯说悲观，更合适的一个词应该是：理性。
供需关系上的不平等确实造成了如今一手难卖的局面，大量同质化的产品还在滞销中难以冲出重围，但值得欣慰的是，也有一些个例打破了这个规则，哪怕身处远郊也能日光清盘。
所以楼市需求下降也并不是真的需求变少，只是大家都回归理性了，这才是当下楼市最真实的模样。
本文来自微信公众号 ” 真叫卢俊 “，作者：真叫卢俊团队，36 氪经授权发布。
