房企退地因市场下行与资金紧张。
最近两年，关于房企退地的新闻频频见诸报端。
比如今年 7 月，华润置地就针对福州某地块未开发部分，提出退地申请。同一时间，南京人居森林地块确认被回炉重造。之后的 8 月、9 月和 11 月，越秀地产也分别退回三宗地块，涉及资金超百亿元。
房企频频退地，究竟原因何在？除了直接退地，房企处理闲置土储还有哪些选择？对于政府来说，哪些闲置土储会优先考虑收购？今天明源君就讲下这个话题。
01 土地从 ” 香饽饽 ” 变成 ” 烫手山芋 “房企处理闲置土储花样百出
长期以来，开发商都把囤地多少视为实力的证明，可如今，很多房企宁愿损失保证金、出让金等前期投入的损失，也要将土地处理掉。
以前的 ” 香饽饽 “，为何如今变成了 ” 烫手山芋 “？明源君认为主要有以下几个原因：
第一，房企当年高价拿地，本想大赚一笔，却没想到行业直接进入下行长周期，导致地块的盈利水平远远达不到预期，只好退地止损；第二，当年拿地的时候，房企现金流还比较充足。无奈后面几年，房地产融资渠道大面积收缩，导致房企自有资金无法支撑项目后续的开发建设；第三，早期很多地块在出让的时候，会附加配建、产业引进、自持等条件，对于当下普遍现金流吃紧的房企来说，已无力兑现。
于是乎，最近两年，许多房企都开始积极寻求处理闲置土地储备的有效方法。通过处理闲置土储，一方面能实现资金快速回笼，解决房企自身的流动性压力。另一方面亦能把退地得来的资金用于其它更优的投资安排上，实现腾笼换鸟。
明源君根据已有案例，梳理了几种房企处理闲置土储的方式：
第一，和政府协商退地，房企获得现金或者等值票据补偿。
今年以来，为了加速房地产行业去库存，从中央到地方，都在积极推动收储工作落地。
比如今年 10 月，财政部允许地方政府使用专项债用于土地储备。11 月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，为各地启动开展收回收购存量闲置土地提供政策指导和工作依据。
这种模式的好处在于，通过与政府签订收储协议，房企可以获得现金、等值票据或其他形式的补偿，从而达到优化土储结构和缓解当前债务和现金流紧张的目的。
而对政府来说，收回的土地可以重新规划使用，不仅能有效地防止土地资源的浪费，还能为公共利益或重点项目腾出空间，如建设基础设施、保障性住房等，有助于提升城市功能和改善民生。
这里面主要分成两种情况：
一种是地块未曾开发，进行整体退地。
比如今年 8 月和 9 月，广州市土地开发中心先后两次向越秀地产方面收回地块。其中白云区广龙地块总代价约为 70 亿元，番禺区暨南大学地块宗代价为 50.03 亿元。于公告日期，两宗地块均未开发。
值得注意的是，上述两宗地块的补偿方式均为等值应付票据，该票据可在有效期内用于支付指定区域内的土地收购。
另一种是地块未被完全开发，进行部分退地。
比如 2014 年 6 月，华润置地以底价 38.34 亿元成功摘得福州洪山园周边地块、黎明永辉超市周边地块。
十年时间过去，地块最有价值的大体量商业 MALL 和住宅部分已经开发完毕，剩余商业、商务办公等低价值部分，因为各种原因推进缓慢。
后经福州鼓楼区洪山镇政府确认，华润置地已针对地块未开发部分提出退地申请，市相关职能部门正与华润公司对接开展后续工作。
第二，政府帮忙调规划，鼓励企业继续开发。
除了直接退地，政府调整土地规划条件，也是处理闲置土储的常见手段之一。
一方面，通过调整用途、容积率、建筑高度等规划条件，可以使闲置土地更好地适应市场需求，从而提高土地的利用效率。另一方面，优化配建、产业引进、自持等附加条件，不仅能有效减轻房地产企业的资金压力，也让房企有利可图。
这里主要介绍两种情况：
一种是调用途，从商业用地改为居住用地。
比如今年 11 月，华侨城位于武汉市洪山区的 TOD 项目土地被政府收储，并将原商办为主、住宅为辅的建设指标调整为住宅为主、商办为辅，调规后的土地进行公开市场招拍挂。
同月，越秀地产也发布公告，公司 2 宗商业用途的地块被广州市土地开发中心收储，预计可获得约 15.29 亿元的补偿。根据最新的规划，地块将调整为居住用地，且已被列入广州今年的拟供商品住宅用地项目清单。
有地产分析师称，由于地块位于越秀地产正在开发的项目范围内，预计由该公司重新竞得的概率较高，本次其获得的现金补偿或将重新用于该地块的竞拍中。
针对越秀这次退地，可能部分人会有疑问，既然后续地块出让仍可能由越秀竞得，那为什么越秀不直接申请调规，而是要先退地呢？
明源君认为，如果地块只是简单的规划条件调整，比如建筑高度、容积率微调等，可能企业会直接申请，获批速度较快。可一旦涉及土地用途改变这种复杂的变更，那就需要较长的时间，而且还不一定获批。所以越秀选择先退地，由政府自行调规划后，再决定拿不拿，不失为一种更稳妥的方式。
另一种是调容积率，适应当下市场需求。
比如 2022 年 7 月，中北 & 金基联合体以总价 21.2 亿元摘得南京雨花台区 1 宗地块，折合楼面地价 20550 元 /㎡。可两年时间过去，该地块依然没有上市迹象。
而在近期，该地块终于被确认退地回炉重造。根据南京市规划与自然资源局发布的公告，地块容积率从 2.8 降为 1.5、建筑高度从 80 米降为 60 米，绿地率从 35% 降为 30%，建筑密度从 22% 提高到 25%。
容积率一下子从 2.8 降到 1.5，意味着小区将从高密度住宅转变为低密度住宅，符合当前改善型需求旺盛的新趋势，有利于楼盘后续销售。
02 出让容易收回难定价成双方核心矛盾点
虽然今年以来，中央多部门数次发文，鼓励各地政府积极收回收购存量闲置土地，但要实地落地，依然要面临不少难题和挑战。
首先，存量闲置土地多在 ” 出险 ” 民营房企手中，不少地块可能存在多次抵押、债权关系复杂等历史遗留问题，让存量闲置土地回收变得困难重重。
其次，闲置土地所有者可能因成本或利益考量提出过高的价格要求，而地方政府需在合理价格范围内进行谈判，双方短时间内难以就价格达成一致。
最后，不少土地闲置，往往是因为地块不够优质，或者开发难度大，所以，闲置土地回收后如何实现市场化运转，是政府需要重点考虑的问题，否则将会面临闲置土地收购后再次闲置。
明源君这里也结合具体案例，提供几个思路：
第一，做好地块分类，优先收回资质好却因企业无力或无意愿开发的地块。
按照自然资源部的要求，地方政府收回收购存量闲置土地，应分清主次：要优先考虑企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。之后再考虑其他土地，比如进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分。
比如前面提到的越秀地产持有的 2 宗商业用途地块，就因长时间未能动工开发，被广州市土地开发中心有偿收储。
正荣地产福州晋安区某地块则因销售低迷、回款不畅，无力继续履行合同，被当地政府收回。
和越秀地产不同的是，正荣地产除竞买保证金外，剩余土地出让价款均未缴纳。所以福州市资规局在与正荣地产解除土地使用权出让合同后，竞买保证金 5780 万元也不予退还。
第二，采取 ” 收回 – 供应 ” 并行方式，提高闲置土地收储效率。
自然资源部在今年 5 月专门提到，为支持地方政府收回收购存量闲置土地，允许地方采取 ” 收回—供应 ” 并行方式来简化程序。
” 收回 – 供应 ” 并行方式是指政府在收回闲置土地的同时，就进行土地供应的相关程序，从而缩短土地从收回至重新供应的时间周期。
比如某城市在与 A 公司协商解除土地合同期间，该市自然资源和规划局就会同土地储备机构建立联合办公机制，提前开展招商推介，明确意向用地单位。
合同解除后，通过 ” 收回—供应 ” 并行方式简化程序，有效盘活存量土地，地块一已于 2024 年 7 月出让给另一家公司建设安置型商品房，地块二将于近期以划拨方式供应，用于建设配售型保障性住房。
第三，市场化定价，对国企民企一视同仁。
政府回收闲置土地，其定价原则最为房企所关注。
这一环节的困境在于，在土地价格存在下跌预期的情况下，回收定价难以做到双方都满意。价格偏低可能会导致房企亏损较大，对方难以接受，价格偏高又存在后期收益无法覆盖成本的风险，政府很难同意。
比如，房企当年 10 个亿拿的地，政府按照目前市场情况，只能出 5 个亿回购，这就导致双方谈判的过程较为漫长。所以也有专家建议，希望政府参照市场化定价原则，一视同仁满足不同所有制房地产企业在手土储回购需求。
比如广州市土地开发中心从越秀地产手中成功收储暨南大学北侧地块，代价 50.03 亿元，其定价便基于市场评估价确定。
津投城开沙柳北路地块被天津市东丽区土地整理中心收储，其补偿定价同样参考周边土地价格确定。
本文来自微信公众号 ” 明源地产研究院 “，作者：古月，36 氪经授权发布。
