9 月底至今已出台 8 次稳楼市新政
9 月 26 日政治局会议之后，一二线核心城市出台房地产调控新政。作为一线城市的广州，据不完全统计，9 月 27 日至今已出台 8 次稳楼市新政，除了一线城市都有的调整限购、信贷、取消普通住房和非普通住房标准之外，广州还出台了内容涉及研究购房可落户、增加公积金贷款额度等。
从广州近期密集出台的楼市政策来看，广州已成为一线城市中政策放松力度最大，购房门槛最低的城市。
得益于政策利好，广州房地产市场进入集中放量期，成交面积变动较新政前增幅达 15% 以上。其中 10 月份一手住宅的成交规模不仅创下了近两年的月度新高，也是近两年来一手住宅成交规模首次超越二手房的月份。
但从总库存来看，广州整体库存仍然较高，整体去化周期较长，再加上广州二手房挂牌量持续位居 14.5-15 万套的高位，未来成交规模仍难有较大增长空间。
正是因为如此，广州才于 11 月 18 日公开征求《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》意见的公告，拟在 7 个行政区内实施购房落户，巩固 10 月以来广州楼市的回稳势头，同时提高广州城市人口竞争力，吸引更多人才安居乐业，为 7 个行政区引入更多的楼市购买力，促进库存去化。
01 广州 9 月底至今已出台 8 次稳楼市新政
9 月 27 日至今，广州已出台 8 次房地产相关政策，内容涉及放开限购、” 带押过户 “、拟对入户方式进行调整、取消普通住宅和非普通住宅标准、调整公积金政策等。
从政策内容来看，广州目前是一线城市中唯一一个取消限购、取消房贷利率下限的城市，同时广州也是一线城市中唯一一个二套房最低首付比例调整为 15% 的城市。
与北京、上海、深圳仍有一定的购房门槛相比，广州已基本调整至全国最低标准。
广州不仅已是一线城市中购房门槛最低的城市，11 月 18 日，广州还发布了关于公开征求《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》意见的公告。拟对广州入户条件进行放松，包括新增安居乐业入户、投资纳税入户、取消积分制入户年度名额限制、允许全日制大专学历入户广州等修订内容。
其中安居乐业入户条件为在广州白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区 7 个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满 1 年的人员，可申请入户。通过二手房申请安居乐业入户，要求该住宅房屋原户口全部迁出且 3 年内未用于办理过安居乐业入户。
若该意见最终落实通过，那广州将成为一线城市中唯一一个购房可落户的城市。
02广州 10 月成交同环比齐增，11 月政策效果递减
在一系列政策利好下，广州市场出现明显回升，广州 10 月成交表现亮眼。克而瑞广佛区域数据显示，2024 年 10 月广州一二手住宅累计成交 20864 套，其中一手住宅成交 10521 套，二手住宅成交 10343 套。
其中一手住宅的成交规模环比增长 107.43%，同比增长 60%，创下了近两年月度新高。二手房二手房成交环比增长 23.32%，同比增加 11%，为年内相对高位。
需要注意的是，10 月广州一手住宅市场份额为 50%，近 5 年来首次与二手房平齐。自 2019 年开始，广州一手住宅的市场份额逐渐下滑，直到 2023 年一手住宅的市场容量仅 40%。
进入 11 月，随着楼市利好效应递减，市场热度下降，截至 11 月 26 日，广州商品住宅成交 6272 套，但仍保持年内第三高位，仅次于 10 月及 6 月。
这也是广州 11 月至今连续发布多次房地产政策 ” 保温 ” 的原因。
对比广州各区商品住宅库存及去化周期可以看到，截至 10 月末，广州新房可售面积为 1553 万平方米，去化周期 25.5 个月。其中黄埔、天河、白云、番禹、南沙、花都、增城可售面积均在 100 万平方米之上。
在《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》意见所提及的白云区、黄埔区、花都区、番禹区、南沙区、从化区和增城区 7 个行政区内，除从化区受到开发的限制新房可售面积为 65 万平方米之外，其它区域可售面积均在 100 万平方米之上，平均去化周期 26.9 个月，高于广州全市水平。
未来若实施购房落户之后，将有利于鼓励非本地户籍常住人口在广州购房的积极性，为上述各区引入更多的楼市购买力，促进库存去化。
03 广州似乎开始掉队，新增人口不及杭州、成都
对比 4 个一线城市重点项目开盘平均去化率及全市新房成交均价可以发现，广州无论是去化率还是房价都与北京、上海、深圳有一定的差距。
4 个一线城市中，广州似乎开始掉队了。
广州市统计局公布的数据显示，2024 年前三季度，广州市地区生产总值约为 2.2 万亿元，同比增长 2.0%。同期北京增长 5.1%、上海增长 4.7%、深圳增长 5.4%。
广州增速不仅远低于同期全国平均增长水平的 4.8%，也低于广东 3.4% 的省内平均增速。
这一方面是受房地产市场影响，另外一方面也是因为广州核心支柱产业之一的汽车产业也步入了调整期。2024 年前三季度，广州汽车制造业增加值同比下降 17.4%。
事实上，作为一线城市的广州，吸引力正在降低。
各地公布的 2023 年常住人口数据显示，广州 2023 年末常住人口 1882.70 万人，比上年增加 9.29 万人。
而同为一线城市的深圳 2023 年末常住人口 1779.01 万人，比上年末增加 12.83 万人。
同时，可以做参考的数据是，近年来房地产市场较为活跃的成都、杭州等城市 2023 年人口增量分别为 13.5 万人及 14.6 万人，千万人口城市中，郑州 2023 年人口增量居首，达 18 万人。
可见，在近年来的 ” 抢人大战 ” 中广州不仅在一线城市垫底，甚至开始被其他城市分流。
相比其他一线城市，广州经济和财政对房地产的依赖度更为显著。也正是在这样的背景下，广州密集出台的楼市政策并拟购房落户政策，目的主要还是 ” 止跌企稳 “。
结语
整体来看，10 月受新政利好持续发酵，广州整体成交升至年内高位，11 月随着新政利好效应递减，市场增长动能放缓，广州接连跟进多项政策 ” 保温 “，如拟购房落户、取消普通住房和非普通住房标准、调整住房公积金政策等。
随着年终市场冲刺及政策释放，最后一个月预期延续小幅微增态势。
中长期来看，广州作为一线城市，房地产市场发展仍具有较大发展潜力。当前广州最需要解决的是供需平衡，尤其是外围区域的去化仍较困难，” 去库存 ” 或将成为一段时间内广州市场的核心课题。
本文来自微信公众号 ” 丁祖昱评楼市 “，作者：编辑部，36 氪经授权发布。
