城市的基石不是一时一刻建成的
去过的城市越来越多，看过的项目越来越多，知道一个好项目为什么会存在，但也慢慢了解一些城市、一些项目，之所以被遗弃以及没有价值，背后都有它的宿命。
今天就和大家聊一个关于宿命的东西：高容积率。
对于住宅地块，多少容积率算高，这其实没有太明确的标准，但是不知道各位是否去过一些地方，很多住宅类项目的开发，容积率都在 3 以上，不少甚至还能飙升到 4-5 左右，这种现象在很多城市都有出现。
我去过南宁，去过贵州，去过昆明，去过郑州 …… 这些城市的住宅容积率都无比的高，非常的高，吓人的高。
与此同时，我们看到很多城市开始启动轰轰烈烈的降容积率计划。比如，武汉发布《关于进一步加强武汉市居住用地建设强度管理的规定》，未来主城区最高容积率不得超过 3.0，新（副）城容积率不得超过 2.5。
重庆：2018 年之后，重庆几乎没有出让过 4.0 以上容积率的地块，主流地块的容积率都控制在 1-1.5 之间。
成都：2017 年也开始全面下调城市住宅容积率，主城核心区住宅容积率限定在 2.5 以内，一般地区和特别地区控制在 2.0 和 1.5 以下。
西安：2018 年规划局发布了《西安市城乡规划管理技术规定》，正式步入住宅 ” 容积率小于 3″ 的时代。
为什么都要降？
本质上也是因为高容积率地块出现了越来越多的问题，特别是如果一个城市普遍性的对于住宅规划都是如此，那么就要分外小心。
如果可以，保持自己远离这些高容积率住宅项目。
当然今天这篇文章不是一概而论，也不是和大家讨论什么极端案例，我只是想和大家强调，如果你是我朋友，问我这样的项目要不要碰。
01
高容积率项目会出现什么问题，最直观的变化就是，塔楼建筑或者说点式住宅变得非常常见，就容易出现一个标准层有 4-8 户的情况，最夸张的我见过一梯 15 户，这就是我们口中的点式住宅。
点式住宅一定就不好吗，当然不是，只要设计花功夫还是能有很出彩的项目，但是巧就巧在，很长一段时间的房企不会在住宅设计里花功夫和花钱，所以点式住宅因为单位楼层住着太多户人家，公共区域会异常的脏乱差。
并且单位标准层互相之间存在严重的干扰，隐私和通风都很难得到保障，点式住宅大概率会成为区域内中下水准的项目，而且也因为整体的入住人数太多，后期的管理和物业维护都提出了极高的标准。
当然，这还是理想的状态，起码说明社区已经交付使用了，我目前摸排下来，相比较而言，点式住宅社区会相比较板楼更加容易出现烂尾的情况。
之前去郑州看到的项目，烂尾的都是这样的项目，这不是因果关系，但确实是概率更大。
点式住宅的品质问题导致市场需求天生不大，但是套数过多容易导致开发和营销周期变长，不少项目因此就耗进去，然后慢慢就烂尾了，这是比较典型的点式住宅项目容易出现的问题。
也因为如此，当开发商面对着高容积率项目，特别是大盘高容积率的项目，往往不太会投入太多的精力，反而项目在中后期会出现一些问题。
之前我们去郑州看到的大量烂尾项目，本质上面貌差不多都是这样的。
当一个城市的市场需求不足的时候，这些超级大盘几乎没有解决的办法，只能祈祷出现楼市本质性逆转，这也是最担心最害怕出现的问题。
虽然都是概率，但是落在每个人头上就是百分之百。
02
当然，今天这篇文章不是简单的来和大家探讨点式住宅好坏的，我更想和大家强调的是，如果一个城市在面对土地出让，习惯性地制定高容积率地块，对于这个城市本身，我觉得也是会出现很大的问题，单纯的面对容积率制定不克制，这个城市发展根基或许也不稳定。
我们先来想下，既然后端有这么明显的问题，为什么土地出让还是制定这么高的容积率？
理由很简单，在土地出让阶段，容积率适当调一调的好处特别明显，同样十万方的占地，3 容积率就是 30 万方可售面积，4 容积率就是 40 万方可售面积，只是简单的数字调一调，出让的土地货值就完全不一样，那么土地出让金也就完全不一样。
所以很多明显不合理的地块最后出让依然规划了很高的容积率，本质上城市本身就在做着饮鸩止渴的事情，不去考虑后期开发，不去考虑整体运营，只是简单地考虑我能卖多少钱，从而批量化出让不合理的地块。
这件事在大量的城市都有出现，特别是当一个城市出现超大地块 + 超高容积率的时候，那么这种信号就非常值得注意了，意味着这个城市正在高度依赖房地产，并且高度投资房地产。
往往这样的城市，库存量巨高，楼市风险也非常大，如果可以，一定要尽可能地躲过去，小心所有的高容积率城市。
虽然这里不是绝对，但是如果你带着这个问题去审视你中意的城市，可能就会少了很多麻烦，这也是为什么类似上海或者江浙区域，大家极少看到这种问题，一个重要源头就在于容积率克制。
容积率克制意味着城市供应量控制，容积率克制意味着地块有可能做出高端产品，容积率克制也意味着开发商有可能靠打造好产品从而实现溢价，这互相的咬合关系，我相信很多人都能看的明白。
03
换句话来说，患上容积率依赖的城市，本质上城市和地产之间也互相捆绑，从此恶性循环。
这样的城市不少，但是是不是有城市成功解绑，其实还是有的，最近特别值得提的就是成都。
大家都感觉好像这两年成都突然起来了对不对，这背后当然有很多原因，但是最重要的一件事，也是成都政府班子特别有魄力的事情就在于，大概在五年前，成都铁腕执行了一个政策：城市降容。
成都在很长一段时间的容积率都在 3.5 以上，但是最近大家越来越多的看到城市出现 2.5 容积率的住宅地块。
这件事需要很强的魄力，因为伴随着城市更新，成都最近的土地出让都越来越市中心，其实都是更好的地，而直接降低容积率带来的经济成本折损其实是更大的，但是成都还是坚定不移地降低容积率。
因为这个决心，导致成都的市中心出现了大量的品质住宅，包括很多标准的板楼设计也变得越来越多。
也因为市中心出现了真正意义的高端住宅，市场的需求得到真正的满足，从而楼市进入一个良性循环。
04
其实很多时候，容积率的制定可以看出一个城市的初心，到底这个城市是从城市的角度还是从经济的角度思考问题。
高容积率不是原罪，高容积率本质上代表着这个城市对于预期的管理，较高的容积率意味着未来更多的人口，更多的人口就需要更多的城市基建去支撑，这些是否有足够的预期和能力，更多的人口也决定这里是否有足够的人口导入，人口导入背后就是产业，很多新区的规划背后，到底有没有可能落位真实的产业从而带来更多的外来人口，这些的这些，都可以看出一些端倪。
在楼市快速发展的 20 年，几乎所有环节都在喊着口号，关于未来对于房价都是如此，但是如今这新 20 年，这样的口号是否适用，这样的未来是否兑现。
这种情况在过去 20 年的城市发展中经常出现。
比较荒诞的是，全国所有的新区规划人口加起来超过 34 亿，这就是典型的喊口号模式下的城市发展。
高容积率同样也伴随着这样的周期下产生的结果，而这样的城市，本质上都会受到未来的重度质疑，一切的一切，都摊在纸面上，经受时间的考验，这也是上海楼市之所以稳健的原因。
你说上海缺地么？当然缺。
上海想要卖地赚钱么？当然也愿意。
但是为什么上海的住宅，市中心永远 2.0-2.5，郊区永远 1.5-2.0，这背后其实是极大的节制和面对诱惑的自我克制，过高容积率当然会带来收入的提升，但是同样对于城市配套和交通压力也会成倍的带来。
所以你会不得不佩服整体规划逻辑的节制，所以为什么说上海楼市没有泡沫，其实这个城市的基石不是一时一刻建成的，是这么多年来的体系，这么多年来对短期诱惑的拒绝和眼前压力的坚持，才会换来整体秩序的建立。
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去过很多城市，看着一栋栋的塔楼其实还是很感慨，每一个项目都是从一块地开始，当初都饱含着期待，然后拔地而起开发运营，但是伴随着时间沉淀下的建筑，能不能对得起预期。
但是我特别相信一个投资人对我说的一句话，其实任何一个行业都是这样：短期看需求，长期看供给。
一个项目，一个行业，一个城市，当进入到后半段的时候，只有供给侧开始调整，才有可能迎接下一轮的需求保障。
今天这篇文章和大家强调高容积率项目的不好，也希望大家不要触碰高容积率地块，但是背后其实是想和大家分析的是初心，做三四月的事，八九月自然会有结果，长期主义是永远的解题方式。
这件事既是过程，也是结果。
本文来自微信公众号 ” 真叫卢俊 “，36 氪经授权发布。
