管理精细化
我们之前关注过超大社区，像中远两湾城、上海康城，动辄上百栋楼、好几万户居民，出现的问题也是各种各样，多次更换物业、房价波动性大等等。
那么，和超大社区相对应的另一个极端，就是面积非常小的 ” 微小区 “。按照兔博士之前的数据，上海一共有 15661 个建面在五万方以下的二手房小区，约占全上海所有小区的 81.7%。
数据来源：兔博士 APP
其中不少都是房龄 15 年以上的老小区，有的还因为是商品房小区，不能被列到各类老旧小区综合治理项目中，长年累月，拖着拖着，就拖成了各种老大难的问题。
第一难就是物业，要么是没有物业管，要么是物业管理水平一般，平常就负责倒个垃圾、扫扫地。第二个问题就是公共空间少，绿化少，内部逼仄。第三个就是老生常谈的 ” 停车难 “，车辆经常随意停放，有的堵在门口、有的影响消防通道， 存在安全隐患。
图源：真叫卢俊
那么，针对这样的微老小区，还有没有什么解决的好办法呢？
最近，我们发现上海正在试点一些新方法，杨浦区就有这样一个案例，可以给大家参考，或许就是未来一大改造方向。
01 杨浦把 6 个老小区合并成 1 个小区
资料显示，杨浦的双辽新村社区建造于上世纪七八十年代，一共有 6 个住宅小区，包括：双辽新村（1-61 号）、双辽支路 60 弄、双辽支路 70 弄、许昌路 1438 号、许昌路 1430 号和许昌路 1432 号。
这 6 个小区加起来一共多达 3223 户居民，由 2 个居委会负责管理，前 3 个小区的户数在 955 到 1162 户都有，规模较大，都有物业负责，后 3 个则是沿街的独栋小楼，加起来只有 83 户，只有 1 家有物业，也只是承担基本的卫生清扫、垃圾处理等。
图源：真叫卢俊，资料整理自网络，仅供参考
目前还在商讨阶段，我们去现场走访了一圈，发现这 6 个小区确实有合并的基础条件在，首先是彼此之间紧挨在一起，建筑风格统一，各个小区的居民经常互相走动，还有一面围墙被临时开了小门。
图源：真叫卢俊
我走在小路上，都看不出来左右两边竟然是两个小区，并不是完全孤立的，已经走向了部分融合。
图源：真叫卢俊
其次，6 个小区由两个居委会负责，蓝颜物业也负责有 3 个小区，各自都具备一定的管理经验和基础，本质上也就是 ” 二合一 ” 的过程。
最后，这片区也确实存在各种问题，亟需通过合并改造的形式来解决，像许昌路 1430 号和 1432 号，两栋楼常年处于 ” 失管 ” 状态，没有物业也没有业委会，纯靠居民自治，这里的居民经常遇到台风天漏水还有治安问题，很希望这次能合并成功，以后有物业能帮帮他们。
图源：真叫卢俊
几个大的小区里也因为多处院墙阻隔导致交通不畅，而且公共设施非常分散，无障碍设施也不全，面对种种问题，小区居委会在相关部门的指导下，从去年 9 月 开始启动 ” 六小区合并 ” 项目，历时一年多，居委会经过线上线下开展两轮意见征询，收回调查问卷近 700 份，涉及房屋、实施、环境、管理、资金等方面 3328 条。
在 10 月 17 日交由区人大议事堂讨论，多位人大代表、专家学者和小区的居民代表齐聚一堂，共同商讨初步的合并改造方案， 并将尽快推动后续业主签字和实际落地，合并之后大概有几个方向，比如先把能拆的围墙都拆了。
图源：杨浦人大
现有的两家居委会可能会并为一家， 也会聘请一家新的物业公司，进行统一管理，增加一些停车位和公共健身设施等。
02 上海已经有小区成功合并了
杨浦 “6 小区合并 ” 项目还不是个例，不远处同属杨浦区的辽源西路，早在 2018 年就成功推动了 ” 一脉三园 ” 工程，打破了辽源西路 190 弄、打虎山路 1 弄、铁路公房 3 个小区的围墙分割，形成了全新的辽源花苑小区。
合并前后，图源：真叫卢俊
现在的小区大门挂上了新的名称，并把旧的三个名称都列了上去。
图源：真叫卢俊
据现场负责人介绍，小区合并主要有几个原因：
一个是因为睦邻中心在辽源西路 190 弄小区里面，另外 2 个小区的居民必须绕行才能进来，对老年人特别不友好。二是因为之前 3 个小区的空间都不大，存在违建，又缺乏合理规划，空间利用率低。第三个就是共同面临的难题：停车位严重不够。
因此在多位居民的提议下，居委会开始尝试 “打破围墙、小区合并、共同改造” 之路，先找到杨浦区规划和自然资源局、同济城市规划设计研究院，设计了专业而可操作性强的合并方案，再不断动员小区居民，把支持率逐步从 12% 增加到 20%、30%，最后到全票通过。
等到方案实际落地时，第一步就是拆墙，把 3 个小区的地面全部重新铺设，外立面进行粉刷，接近统一。
图源：真叫卢俊
接着合力拆除了 1440 平米的违章建筑， 释放足够的空间，重新规划停车位布局、修整小区内道路、设置门岗道闸，一举增设了 30 多个停车位，成功翻了一番。
图源：真叫卢俊
公共空间得到释放后，甚至连 ” 加装电梯 ” 这样的硬骨头，也在合并后完成了 9 栋楼的工程。
图源：真叫卢俊
而针对突出的物业费问题，合并之前，1 个小区没有物业，另外 2 个小区的物业费分别为每月 0.8 元 / 平方米、0.18 元 / 平方米，相差近 5 倍。
经过居民投票，辽源花苑达成了以 0.8 元 / 平方米为标准缴纳物业费的共识，” 先管理、后调费式，试用满意后成功签约了一家新的物业管理公司，物业费现在收缴率超过 80%。
就这样一步一步，现在整个小区的面貌焕然一新。
图源：真叫卢俊
曾经随处可见的违章建筑，被公共绿地、机动车泊位、自行车车棚替代，小区空间得到了极大释放，外观相近，居民融合，还被评为 ” 全国示范性老年友好型社区 “，形成了 ” 一脉三园 ” 社区治理新模式。
03 微小区合并是大势所趋
我还梳理了一些上海微小区合并的案例，主要分布在虹口、普陀、徐汇等区域，微小区多，老龄化严重。
图源：真叫卢俊，资料整理自网络，仅供参考
这些小区陆续合并后，成立了统一的业主大会、组建了新的业委会，并实现了物业管理服务的 ” 质价双提升 ” ，既解决了原先没有活动场地的问题，又改善了环境卫生问题，还极大减轻了社区管理的负担，成为所在片区的典范。
徐汇华富小区拆除围墙 图源：上海徐汇
而从全国更大的范围来看， 微小区合并可以说是大势所趋，目前在湖北、云南、江苏、宁夏、山东、广东等多个省市，都有找到成功合并的小区案例。
资料整理自网络，仅供参考
很多小区都存在公共配套不足、管理资源不足、硬件设置老化等共性问题，小区之间的管理水平差异也大。
其中，就有不少是建造年代久远的 ” 迷你小区 ” 和 ” 袖珍小区 ” ，多地都在有序 积极推动微型老旧小区合并重组，按照 ” 因地制宜、就近成片、便于管理 ” 等原则，先将房屋类型相同、品质相似、地域相近、管理区域较小的微小区进行罗列，再经过现场调研、实际勘测，看看哪些小区具备 ” 合并 ” 的条件。
再整合街道办相关单位、居委会、业委会、物业等多方资源合多为一，打通小区边界，逐步完善小区设施和服务，实现资源和空间共享，通过扩大规模，降低物业管理成本，对小区进行有序管理， 提供一体化的保安保洁服务，这样才能从源头上解决物业职责不清、小区公共资源紧缺等问题。
当然，合并过程中难处还不少，像上面提到的停车位分配、物业费和维修基金等核心问题。
据相关负责人分享经验，最重要的就是关键少数居民的态度，而他们最关心的就是利益这本大账，如果合并后通过整体规划，小区物业管理水平提高，租售价值也可能有一定提升。
那么，这些人的态度也会转变，难点也就得到有效解决，合并后，不仅是拆除楼与楼之间的围墙，更是打通了居民们的 ” 心墙 “，老人们更愿意出来遛弯了，谈天说地、锻炼身体也有了更大空间，社区接到邻里纠纷的投诉大幅减少，氛围越来越好。
04 结语
上海是我国最早进入老龄化社会的城市，也是程度最高的大型城市，越来越多的房子也随人一样逐渐老去，相关部门想尽各种办法，通过美丽家园、原拆原建、老龄化社区改造、补充适老配套等多种形式。还有像今天介绍的 ” 合并微老小区 “，努力为更多小区提供舒适的居住环境。
我们常说，再小的小区也不该被遗忘，在房屋老龄化这样一个很大，却又看似无解的命题面前，上海在用实际行动告诉我们，未来一定是有更多合适的解决方案。
本文来自微信公众号 ” 真叫卢俊 “，作者：真叫卢俊团队，36 氪经授权发布。
