关乎城市，关乎社区，关乎生活，关乎人
这几年，上海的城市更新可以说非常轰轰烈烈了。
图源：真叫卢俊
这是我随手整理的近 10 年动作，各种各样政策利好基本没断过。
尤其 2022 年中心城区的成片二级旧里以下房屋改造正式完成后，直接开启了 2 倍速。2023 年开始，上海城市更新直接进入下半场的狂飙攻坚阶段。单看每年花在旧改上的钱就高达千亿。今年更夸张，直接批了1148 亿元的支出预算。
我查了下全市 2024-2026 年最新的国土资源利用计划方案，这里面最突出的就是中心城区。和去年相比，征地补偿标准涨到了13.23 万元 / 亩。
除了财政支出，市区供地的数量也在增加。今年 47 块公开交易宅地中，7 个中心城区加起来的就有 19 块，占比 40%，全年的四分之一。
数据来源：上海规自局
今天为什么要跟各位分享这些庞大数字？本质上这些数字每一个背后，都意味着上海这座城市一次值得关注的改变。尤其城市核心区，很难出现郊区那种 ” 五大新城 ” 式的大刀阔斧规划，更多的都是润物细无声但严格意义上轰轰烈烈的更新。这也是近两年我们关于城市更新选题越来越多的原因。
除了史上最大单地块旧改的徐汇，还有大拆大建式的工人新村、原拆原建，以及小修小补式的口袋花园、拆墙合并 … 我们一直试图用看到的个案去解读上海的发展趋势，也就是上海到底怎么城市更新的？以及这件事到底有没有未来？这个命题很多人都没有直观的答案。或者说大家觉得城市更新就是单纯的拆迁、卖地、让开发商造房子。还有的除了房价更高、房子更新之外，其他都不关心。
那上海为什么要做城市更新，这个宏大命题对我们来说又有什么意义？于是这次，我们选了一个最能代表当下上海城市更新模式的极致案例和范本：中兴路板块，并花一整天去实地看了看。这个争议不断但又确实非常极致的城市更新板块，会有什么意想不到的画面？
01凭什么是中兴路？
不得不说所有内环内板块中，中兴路一直是很特别的存在。这个离人广只有 3 公里的老城区，是近年来上海内环最大规模的旧改片区之一。而且相当早就启动了成片拆迁，周期很长。最早可以追溯到 2003 年。当时首块宅地的开发商还是上置集团，也就是 07 年建成的绿洲雅宾利花园，后来被万科接手。
图源：真叫卢俊
再到 2016 年，万科入股被融信以 110 亿拿下的地王项目，也就是今天的中兴路一号 。加上这几年板块密集的土地出让， 整个 更新周期已经超过 20 年 。所以在这里你会看到开发项目真的很多很多。我整理了板块二十年内的 18 个开发项目，地图有限只能标出一部分，但这张图看起来依然相当拥挤。
目前已交付的楼盘共有 9 个，我用黄色标注了一些。这里面一部分都是 2020 年后集中入市的，几乎每年都有一个新盘出现。而大概到 2027 年，蓝色标注的 9 个在建高层也会建成。我在板块内走了一遭，看到了几家开发商同时动工的场面。整个板块可以说是轰轰烈烈地搞开发，大量的房地产企业挤破头，越来越多的建筑拔地而起。整个内环相当少见到这样的场景。当然，这种大开发也让板块从内到外都变得非常不一样。
02最直观的物理更新
我记得 2020 年大家对中兴路的概念还很陌生，身边更习惯的说法都是老闸北。打开地图看，有的小区甚至没有自己的名字。XX 路 XX 弄小区，路名 + 数字的组合，相当草率。
图源：真叫卢俊
而今天当我真正站在板块最南端，发现和我印象中已经完全不一样了。第一眼，当然是城市天际线——来自过去 20 年持续不休的起高楼。
图源：真叫卢俊
这是我站在 8 号线中兴路地铁口附近的实拍，高楼林立几乎铺满了一整个画面。有的交付多年，有的还在建设当中。这些高楼直接带来了城市观感上的不同。但板块更新不只有大开大合的拆建一种方式，因为注定拆不完，那些拆不完的老房子又要怎么处理？
带着这个问题我从宝昌路一直走到芷江路上，找到了答案。高楼之侧，拆不完的旧楼房会持续翻新。
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比如三宝花苑和天吉小区。外墙都粉刷成砖红色的样子，完全看不见老闸北岁月的痕迹了。包括芷江路附近的老房子也刷成了跳跃式的红黄渐变。连空调外机都用对应颜色的格栅罩起来。
图源：真叫卢俊
这些老房子的存在，意味着中兴路的板块更新并不是连根拔起。而且站在道路中间你会发现，左右手的商品房和老公房虽然存在高低落差，但并不割裂。
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从头走到尾的感受一直是和谐的。要做到这点其实不难。一个就是色彩协调，各位可以注意下两侧立面的部分。红和橙本就是色谱里靠近的两个颜色，看起来师承一脉。还有工地外的色彩墙取代了铁皮围挡，也是一样的道理。通过色调和新建筑形成呼应。
图源：真叫卢俊
还有一个方法是用底商 + 转角花园、水景的手法，让住区之间不那么封闭。比如站在中兴路一号和天吉小区、三宝花苑之间的这个街角，会有很强烈的渗透感。
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豪宅业主下了班可以去对面的商店整包薯条，老住户路过街角花园也能感受四季变化。包括附近的雅宾利花园和久欣公寓、新湖青蓝国际和华清名苑，都是这个模式。
传统闭合的街角空间被打开了，甚至做得很有趣味性。模仿了山地、水系的结构，把路口这种枯燥的地方做成了小型社交场所。
雅宾利花园街角公园
03城市更新对生活有什么改变？
沿着中兴路走观感是最强烈的。我看到一边是基础底商，烟酒彩票、五金店、宠物店 …… 满满的城市烟火气。而另一边，摩登与现代的商业街区已经开始出现。在中兴路一号的步行街上，已经有星巴克、CO-life 绚集、LAVAZZA、一凡优品 ……
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这还只是现在的商业氛围。经常看我们广告的朋友应该有印象，板块内的中兴傲舍正在引入一种更先进的立体式商业。简单点说，就是把住宅悬浮在三层商业体之上。加上旁边的中兴公园、街角广场、沿街铺面，形成一个集中性商业街区，体量非常庞大。
效果图
其实商业不只是一个板块更新的核心，对整个区域的焕新也很重要。而这样的街区带来的注定是一种向外打开的生活方式。
图源：真叫卢俊
各位可以直接看这张实拍图，来自中兴路步行街，宽度直逼南京路步行街。我在路口站了五分钟，看到这样一幅画面。
图源：真叫卢俊
因为步行街足够宽、周边店铺也面向所有人。无论新业主，还是旧住民，其实都能在一个开放的共享空间内生活。这个概念在中兴公园内达到了某种极致。原本一个封闭的市政公园，2020 年万科负责公园的整体更新和提升后变成了这样。
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没有边界和闸门，下楼过街就是公园内部，完完全全地开放出来。整个公园景观的层次非常丰富，而且都是围绕人来展开的。下午三四点钟，我找了个角落坐下来。大龄游戏区里，放学的中学生正在进行攀爬比赛，隔壁幼龄区是忙着探险的学步儿童。
图源：真叫卢俊
老年人拉二胡和打太极，而公园也成了年轻人的必需品，点杯咖啡就能晒一下午太阳。不管什么年龄什么性格，都能找到适合自己的场景。板块更新一同带来的还有配套的持续导入。除了原本的三甲医院比如市中医医院、上海十院分院，和一二梯队的市北初级中学、闸北第三中心小学外。
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今年 10 月份宝山路街道还官宣要引入一梯队的静安一中心小学，也由万科代建，差不多 2 年就能建成使用。我印象中前几年中兴路的教育资源并不算多，但如今这个短板正在被补齐。
04最重要的——人的更新
来之前我以为这里和大多数旧城区一样，不会有太多人气，但实地看了一天我立刻抛弃了这个想法。尤其上下班时候年轻人比例很高。我观察了下有一部分都进入了中兴路一号小区。我们之前挖过一个行业内很罕见的数字，整个一期购买业主中，有约 70% 以上的比例是 90 后客群，80% 的人有过海外留学经验。
换句话来说，中兴路一号笼络了一大批的年轻海归在这里驻扎。包括最近 2 个月清盘的中兴傲舍，一期成交客群画像也主要是 90 后。这算是板块内一次从 0 到 1 的改变。而且已经真实反馈在了当下。在中兴公园内，年轻人浓度少见的非常高。
图源：真叫卢俊
这也是城市更新最重要的一点，吸引越来越多年轻化的人群。
我们知道上海是一座不折不扣的老龄化城市，很多老的板块都非常非常老。所以居住的也大部分是老年人。但因为前面的物理更新、生活更新，可以吸引年轻人陆续来到这里，买房、生活、休闲 … 并逐渐扎根。这也是一个城市内最有活力的那部分。
05上海的城市更新在更新什么？本质是什么？
很多时候大家都把城市更新放在出让多少土地或砸了多少钱的层面，这些关注点都对。但都不是我们认为城市更新的本质。双脚走完整个板块后，下午四点我站在东宝兴路的红绿灯下，相当于站在了板块的最东边。往西回看百万中兴城的画面是这样的。
图源：真叫卢俊
当下最大的感触就万科对于这个板块的意义还是挺重要的。很难想象如果是其他开发商开发这些地块，也许卖完楼盘基本就结束了。但今天我们看到通过城市更新给原居民换了一种生活，甚至有越来越多的年轻人愿意住进来了。有人就代表着城市有源源不断的活力，这其实也是上海每一轮发展的原动力。所以你看早期陆家嘴为什么愿意对全国、甚至国际的金融业开放，就是形成产业中心之后会有更多的人来。任何一个地方都是更多人加入才会有活力、有创新。也只有人才能带来最本质的变化。
本文来自微信公众号 ” 真叫卢俊 “，作者：余奔雷，36 氪经授权发布。
