” 住宅用地的变现相对更容易，且目前海珠区的一手住宅售价相对稳定，前景明确。”
广州海珠大干围地块再度亮相，身价却已今非昔比。
12 月 23 日，越秀地产以底价约 20.23 亿元竞得广州市海珠区大干围 AH101533 地块，折合楼面价约 3.35 万元 / 平方米。该地块为二类居住用地 R2，宗地面积 15489 平方米，计算容积率建筑面积 ≤60398 平方米。
从地块位置判断，越秀地产这次摘得的正是 11 月 13 日以 15.29 亿元现金补偿退还广州市土地开发中心的大干围地块，彼时地块性质为商业用地兼容商务用地。
据越秀地产 2024 年 11 月 13 日发布的收储公告，广州大干围地块是 2021 年 7 月以 22.93 亿元从广州越秀集团手中收购佰城投资 98% 股权时所获的，地块分为 AH101533 及 AH101534 两部分地块，总用地面积 15491 平方米。收购时，广州大干围地块原计划将发展用以商业用途。
而广州大干围地块仅是佰城投资在该区域拥有地块的其中一部分。
据悉，佰城投资拥有的项目土地位于广州市海珠区工业大道南大干围 12 号、1 号（地块二），总占地面积约为 6.26 万平方米，项目土地将发展为商业用途，包括公寓、零售、购物中心、配套设施及地库。
在上述项目中，越秀地产仅开发了一个商办项目，位于海珠区工业大道南大干围 12 号地块，首期主打公寓产品即越秀天荟江湾，而被回收的 AH101533 及 AH101534 地块在拿地三年后仍未开发。
据观点新媒体查阅，越秀地产未披露广州大干围地块收储公告前，今年 8 月，广州市规划和自然资源局公告的 2024 年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批）已将大干围地块纳入其中，规划用途为二类居住用地，总用地面积为 1.45 公顷，建筑面积为 10.15 万平方米。出让方式为挂牌出让。
来源：公开资料
继而在 10 月，广州市规划和自然资源局公布大干围地块的规划调整方案，拟将两宗土地由商业用地兼容商务用地调整为二类居住用地。
用地面积不变，建筑面积均下调至 30047 平方米，容积率由 8.03/7.38 调整成 4.2，建筑密度下降至 35%。
来源：公开资料
有关市场人士指出，政府之所以对广州大干围地块进行收储，是为了相关部门完成地块后续控规调整与再次出让，而越秀地产再次拿地也是情理之中。
至于为何该地块二度挂牌价格比收储时高出近 5 亿元，地产分析师邓浩志表示，这是正常的情况。
他指出：” 在购物中心及写字楼租金、出租率承压的大环境之下，对于开发商而言，商业地块做成公寓价值更高；但如果地块是住宅性质，货值就更高，自然而然开发商买回来的土地成本也就更高。”
中原地产项目总经理黄韬亦持相似观点，他补充道：” 住宅用地的变现相对更容易，且目前海珠区的一手住宅售价相对稳定，前景明确。”
据安居客 APP 显示，2021 年 -2023 年，海珠区新房的平均单价分别为：9.81 万元 / 平方米、9.49 万元 / 平方米、9.28 万元 / 平方米，保持在 9 字头。
另据观点新媒体查阅，广州大干围地块周边在售一手住宅项目数量并不多，除了 2022 年开盘接近清盘、均价 11 万元 / 平方米的中海映澜台外，其次就是隔着海珠湾隧道的中铁建西派粤府，均价 6.5 万元 / 平方米。
其余临近地块为商业用地，越秀天荟江湾公寓均价 2.5 万元 / 平方米；广州佳兆业中心公寓均价 3.6 万元 / 平方米。
根据此次出让地块的规划，限高 120 米且阳台占比不超过 20%，外加地块距离珠江后航道不到 200 米的临江优势，有市场人士预估，未来该项目有望打造成改善型产品，均价在 5.5-7 万 / 平方米区间，5.5 万 / 平方米是低楼层价格，而 7 万 / 平方米是高楼层价格。
截至目前，越秀地产 2024 年在广州共摘得 7 宗宅地，拿地总金额超过 111 亿元，分别为越秀珑悦西关、越秀云悦、越秀国贸 · 观樾天湖、越秀桂悦东晓、越秀熙悦江湾、广州大道中地块以及海珠大干围地块。
从拿地到推出项目，越秀地产主打的就是一个 ” 快 ” 字。
据此前报道，越秀 · 云悦是越秀地产 9 月 30 日经过 24 轮竞价击退绿城拿下的白云区怡新路以南 AB3101046 地块，仅三个月时间项目就于 12 月 7 日首开，当天去化率达到 100%。
小体量的越秀珑悦西关，该地块于 10 月底竞得，项目共 272 套，仅 2 栋，12 月 21 日首开。据中介反馈：” 基本销售差不多了，还剩一些顶底楼层待选。”
12 月 3 日拿下海珠东晓路宅地（越秀桂悦东晓项目）样板房也于同月 20 日正式对外开放，预计 2024 年底入市，首推 145 套；而越秀熙悦江湾也预计在 12 月底开盘。
尽管越秀地产已经实现了高周转，但距离完成 2024 年的销售目标仍存在一定的差距。
据公告，2024 年前 11 个月，越秀地产合同销售金额约为 1010.2 亿元，累计合同销售金额约占 2024 年合同销售目标 1470 亿元的 68.7%。
本文来自微信公众号 ” 观点 “，作者：徐颖珊，36 氪经授权发布。
