以前每到年底，我们都会有数据盘点，但今年不太一样。在年底最尾巴的时候，楼市开始反弹了。包括最近，我也刷到很多声音都在说二手回暖。不过干说不行，还得从数据看。
11 月，上海二手最突出的是成交量，成交了 27463 套。这个数字直接登顶今年第一。也是去年 3 月开始近 20 个月的最高成交量。
数据口径来源：兔博士，仅供参考
价格上环比涨幅也有 0.4%。连续 2 个月止跌上涨，看起来楼市真的在反弹。但我看完数据发现，其实不是最近才上来的。
今年上海二手反弹，来得似乎比我们想象的更早一些。
这个节点是 5 月，上海政策开始密集出台的月份。按照巧克丽丽的说法，除了政策衰弱期的 9 月，成交量稍微回落。以 5 月为节点，今年月度成交几乎都超过去年。
12 月数据截至本月 19 日，数据口径来源：兔博士，仅供参考
尤其此刻临近年底，往年市场最冷清的时候，反而有一部分买房人群开始集中回归上海二手市场。这也引起了我们的关注和好奇。最好奇的是，这些回归者究竟买了哪里的房子？哪些区域最先感受到这股暖意？又有哪些小区会优先成为二手市场的香饽饽？
于是我整理了 5 份不同类型的数据表格。从这些海量真实数据中，可以和各位一起来看看，年底上海二手市场最先回暖的究竟是谁？
01
首先还是看区域。我把今年各区域的二手成交单拿出来看了一下，主力依然在郊区。这一点并不意外，每年好像都这样。
但今天在我手中的海量数据下，有 2 个独家数字特别值得拿出来跟各位分享。第一个数字，20%。
整理完所有数据，我看见一个非常清晰的画面。就是闵行、浦东、松江、宝山 4 个郊区，几乎共同构成了今年的上海二手大盘。而且还是在挂牌量比去年多了近一倍的情况下，4 个郊区的成交量比去年同期增涨了 20% 不止。
数据口径来源：兔博士，仅供参考
尤其闵行，同比增长接近 30%，甚至超过了地域辽阔的大浦东。虽然这些标红的数字说到底离不开 ” 以价换量 ” 四个字。这也是今年全国二手市场的主旋律，包括外环外单身放开限购也带来了一波需求。
但成交也确确实实在持续上量。这种反弹画面我们聚焦到年尾会更加清晰。也出现了第二个比较出奇的数字：60%。
9 月新政后，一直到 11 月，成交量对比去年，全市各区域同比增长都在 60% 以上。各位注意，是全市每个区都超过了 60%。哪怕没什么存在感的崇明和金山，整个上海增长趋势出乎意料地一致。
数据口径来源：兔博士，仅供参考
说实话，第一眼看见这个数据我甚至没反应过来，等意识到的时候，着实震惊了一下。数据真实而冰冷，但这一刻似乎带了些烫眼的温度。怎么说呢，这个数据就好像在说：市场真的开始集体反弹了。
那以前临近年关的市场是什么样的？没什么成交，没什么气氛，像今天这样的数据几乎是不可能出现的。但今年，上海二手市场确实迎来了一个大翘尾之年。
02
于是在我整理的其他类型表格中，一些数据也格外突出。比如市区老破小，出乎意料的是，今年老破小市场一度让年轻人格外关注，尤其市区。因为价格触底，也因为单身放开二手限购，成交量反而走高。
截至 12 月 19 日，今年上海老破小一共成交了 43837 套，7 个中心城区的成交量是 22679 套，占比 52%，超过了包含崇明在内的众多郊区。
我筛选了中心城区内房龄超过 20 年、面积 60 平以下的房子，成交量破 4000 套的一共有三个区域。杨浦、徐汇、普陀，成为今年老破小最受欢迎的区域。尤其杨浦，鞍山、中原、黄兴一带的老破小扎堆聚集，本身就是内环老破小最集中的区域之一。加上周边不少新房挤压，价格一低再低。
12 月数据截至本月 19 日，数据口径来源：兔博士，仅供参考
当我打开链家搜索一个之前实地去看过的老破小，鞍山四村，看到的成交数字也有点惊呆了。
2 年前同户型一室户单价接近 8 万 / 平，而今到了 5 万多的水平。这个案例也成为市区老破小的一个成交缩影：跌落的价格换来超量的成交。
图源：链家
数据来源：链家
前 11 个月成交了去年的近 2 倍。尤其最近几个月，都有稳定的成交量。
不只杨浦这个小区，全市月度成交来看，年底也迎来了老破小的二次春天。最具象化的就是下面这张折线图。
数据口径来源：兔博士，仅供参考
按政策节点，新政后一个月成交量都是上涨的，一个月后开始转向下跌。而如今已来到年尾，距离政策发布过去 2 个多月了，成交还在持续。
折线图上不仅 10 月走高，11 月绝大部分市区也依然是向上趋势。更重要一点，当下这份热情似乎还未衰退。
03
看了老破小，当然少不了关注下郊区次新房。数据筛选的条件是 10 年以内，结果也蛮意外的。排在最前列的是浦东，但各位看下旁边的是谁。
12 月数据截至本月 19 日，数据口径来源：兔博士，仅供参考
我想到了松江的二手次新成交量可能还不错，但没想到会这么夸张。在其他郊区还努力够上 3000 套成交水平线时，松江异军突起，全年成交量直接比肩从来只做大哥的浦东。
到 12 月 19 日，我统计当天，一共卖出了 4829 套。这个数字是奉贤的近 2 倍，闵行的 3 倍。出于好奇，我又细看了下每月的成交情况，发现了更有意思的事情。
松江今年的次新成交基础本身就不低，借着两次新政又往上蹿了一蹿。而且和浦东的数据咬得很紧。
数据口径来源：兔博士，仅供参考
6 月和 10 月，夸张到直接爆过了浦东，成了这两个月的全市第一。虽然背后是以不到 4 万 / 平的成交均价（1-11 月）换来的，而嘉定、青浦的二手次新成交价都在 4 万 / 平以上。
但不得不说，从前面的市区老破小到此刻的郊区次新，有了价格优势后确实是好卖。
04
既然话说到这里，那这几年最不被大家看好的学区房呢？是否真的彻底凉了？还是在悄悄回归二手市场？
为了让答案更具体，我选取了 17 个典型学区房小区，跨度覆盖内中外环。很多极端小户型曾经被抬上了 20 万 +/ 平，但狂热褪去后，这些房子的价值也陆续回归，所以今年依然是上海二手市场上活跃的一分子。
12 月数据截至本月 19 日，数据口径来源：兔博士，仅供参考
首先最惹眼的是闵行。虽然属于外环，但这两年几乎成了区域教育届的卷王。TOP3 样本有 2 个都来自这个区域。
尤其春申板块的高兴花园五街坊，今年到 12 月 19 日成交 97 套，再加上其他街坊，一共成交了 130 套。放在全部样本中看，也是一个不小的数字。
其次就是内环成交热度最高的：梅园系列小区。福山外国语 + 建平西的双雄组合，简直是整个浦东的学区房圣地。尤其梅园三街坊，2021 年个别小户型还在 20 万 / 平，两年前来到 17 万 / 平。
图源：链家
目前差不多面积的户型链家成交均价在 10-11 万 / 平左右。今年三街坊一己之力卖出了 73 套（截至 12 月 19 日）。而前 8 个月几个街坊总成交量已经超过 200 套，差不多接近 2022 年全年的水平。
可见无论价格高点还是当下，梅园都是屹立不倒的存在。而最让人意外的是华二加持的前滩。最近一段时间，前滩突然爆发，成交量开始逆风起飞。
尤其尚峰名邸直接领跑板块了。10 月一口气卖了 10 套 47 平的小户型，到统计日，12 月不到 20 天也已经成交 6 套。加上板块内晶耀名邸、锦绣臻品，这 3 个小区今年就卖出了 80 套。
总之，家长们对华二的信心基本没有磨灭过。只要有机会就会坚定入局。而当下的市场价格就是一个机会。
05
最后一个我想已经不用强调了，各位都感受到了，就是二手豪宅市场。今年上海豪宅几乎撑起了全国的半边天。各地富豪集体抵沪，拿下上亿的房子，和拼夕夕团购一样毫不费力。
所以我们的筛选条件严格了一些，限定全市 3000 万以上豪宅。于是从 900 多个成交数据可以发现，二手豪宅全年成交量都创了新高，但越到年尾越疯狂。
数据口径来源：兔博士，仅供参考
10 月、11 月一起成交量直接突破 210 套，有种年底甩货大酬宾的即视感。甚至 10 年不问江湖的檀宫，今年都成交了 2 套，其中一套大标的就在最近的 12 月初成交，总价 3.5 个亿。
往年这个时候，哪见过这么大阵仗？板块来看，今年上海二手豪宅成交主力板块，集中在了陆家嘴、联洋、新天地和徐汇滨江。大部分成交都是世茂滨江花园、仁恒河滨城、翠湖天地等贡献的。
我特别关注了下世茂滨江花园的数据。今年一共成交 120 套，一个小区扛起了整个陆家嘴一大半的 KPI。四季度数据更夸张，直接卖出了之前的近 2 倍成交。这还是在 12 月没过完的情况下，等于 2 个月 +19 天的成交数据，真有年底冲业绩那味儿了。
数据口径来源：兔博士，仅供参考
06
关于数据就整理到这里，今年上海二手成交量确实一路高歌猛进。也是有了这些数据，我们才敢说楼市成交反弹已经是基础性事实。
但背后呢，各位有没有看到一个清晰的画面？从老破小开始，到次新房，再到学区房等特殊产品，最后是豪宅，一座城市最最核心的资产。
上海楼市这一轮以价换量，最早就是从两年前的老破小开始的。然后是今年的大户型、豪宅开始明显降价。这也说明了一件事，就是房子还得是高品质的，才能在这个楼市周期里坚持更久。
本文来自微信公众号 ” 真叫卢俊 “，作者：余奔雷，36 氪经授权发布。
