作 者丨陈思琦 吴抒颖
编 辑丨孙超逸 包芳鸣
图 源丨 IC photo
深圳官宣加入商品房 ” 收储 ” 阵营。
8 月 7 日，” 深安居 ” 微信公众号发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》。通告显示，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目，征集期限至 2024 年 10 月 31 日。
具体来看，征集范围包括深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。
房源条件方面，要求位置合适，处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势；户型面积合适，原则上项目（房源）主力户型面积应满足深圳市保障性住房户型、面积（65 平方米以下）要求；生活便利，周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件；手续齐全，拟收购项目须四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。
多个城市明确表态
地方政府组织当地国企收购已建成存量商品房用作保障性住房，这一做法被业内称为 ” 收储 “。5 月 17 日召开的全国切实做好保交房工作视频会议提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
会议召开后，多个城市明确表态，将以国企收购的形式，收购一部分商品房用作保障性住房。据中原地产研究院统计，截至 7 月 30 日，已有超 60 个城市出台了地方政府或国企收购存量住宅、用作保障房的政策，并对收购房源的面积段、收购价格等作出规定。
一线城市打响 ” 收储 ” 第一枪的是广州。5 月 30 日，广州市增城区新塘镇发布《关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告》，购买市场化商品房作为安置房源。不过，目前该公告已从官网撤下。
广东省内，惠州市住房和城乡建设局 6 月 17 日印发《关于征集商品房用作保障性住房的公告》，收购房源需满足六大条件：资产负债和法律关系清晰；已取得竣工验收备案证明；面积在 120 平方米以下；房源权属清晰可交易；房源所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。
佛山市则要求，用于配售型保障性住房的，单套建筑面积在 50 平方米以上、不超过 120 平方米，以 100 平方米以下户型为主；用于保障性租赁住房的，以单套建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉撰文表示，深圳房价收入比达到 30 倍左右，大规模筹建保障房，尤其是低价保障房，有助于让年轻人支付能力跟得上；政府方面，既解决了保障房的筹集任务，也能去化商品房库存、活跃市场，同时可借助大规模保障房来稳定行业、扩大内需。
五折收储？
存量商品房收购的政策密集发布，资金配套也已陆续匹配落地。
“517” 新政中提到，央行设立 3000 亿元保障性住房再贷款，利率 1.75%，期限 1 年。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款 5000 亿元。
如何确定收购的房源与价格？
根据中指研究院统计，各地对存量商品房收购的房源大致要求是已取得竣工验收备案证明；单套建筑面积要求多在 120 平方米及以下，部分城市要求在 70 平方米及以下；房源权属清晰且可交易；周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。
而在收购价格方面，多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限（土地划拨成本和建安成本加不超过 5% 的利润），对于收储转作保租房的可以以收益法进行测算。
华泰证券根据各个城市的细则并参考西安、福州的保障房将以同区位商品房价格 5 折左右进行配售的情况推算，按照保本微利的原则，未来部分城市可能将收储房源的价格上限设定在同区位商品房价格 5 折以下。
一位中型房企投资拓展部的人士在接受 21 世纪经济报道记者采访时也表示，按照他们的推算，5 折收储将会是一个比较平均、普遍并可以接受的价格。
难点在哪？
存量商品房收购用于保障性住房的建设，被认为是 ” 去库存 ” 的重要方向。从房企的反馈来看，多数房企对政策的反应偏向保守。
一位龙头房企市场研究部的人士告诉 21 世纪经济报道记者，如果是城市能级不错的城市，这类城市 5 折以上的价格放在市场上也能够卖掉，房企被收购的意向会比较弱；而如果市场价已经到了 5 折或以下才能出货，这种城市即便有大量存量商品房可以收，官方与企业也会相对谨慎，” 因为虽然有中央拨款，但地方也需要配资，还是需要一定的资金而且要考虑后续的运营。”
因此，收储虽然在一定程度上能够降低存量规模，但能否带动市场情绪仍待观察。这其中，房企主要关注的是，整体的收购规模仍然较小。根据央行发布的数据，截至今年 6 月底，3000 亿元保障性住房再贷款余额为 121 亿元。
但是，在收储的过程中，房企也在相应发掘一些机会。一家头部房企代建板块的人士告诉 21 世纪经济报道记者，” 虽然收购的规模我们认为是杯水车薪，但是也会关注代建是否有合作的可能，也有项目在谈。因为多数国企收回来，他们并不匹配开发的能力。”
从市场各方反馈来看，存量商品房的收储虽然还有一些操作上的难点待突破，但整体的进程仍将加快。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，下半年 ” 收储 ” 的步伐肯定会加快，后续也会推动再贷款 3000 亿元额度的落地。
中指研究院市场研究总监陈文静则分析称，短期来看，各地回购存量商品房作为保障性住房的进度或加快，持续的资金落位有望进一步修复市场预期。” 保交房 ” 力度不减，保障购房人合法权益，将进一步缓解居民对于期房交付的担忧。
而随着预期逐渐好转，市场也有望迎来一些积极的变化。陈文静续称，下半年随着宏观政策加力、” 去库存 ” 工作提速、各地房地产供需政策持续调整优化，二手房市场有望保持较高活跃度，在高基数效应减弱影响下，预计新房销售下行态势将放缓，同比降幅将有所收窄。
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本期编辑 金珊
